La location meublée connaît un fort succès auprès des investisseurs immobiliers souhaitant générer des revenus locatifs tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Parmi les solutions existantes, la SARL de famille constitue un excellent choix pour exploiter un bien immobilier en location meublée non professionnelle (LMNP).
Découvrez dans cet article pourquoi la création d’une SARL familiale est un cadre idéal pour gérer vos investissements locatifs meublés, quels en sont les avantages fiscaux et comment optimiser votre projet immobilier.
SARL de famille : qu’est-ce que c’est ?
La SARL de famille est une forme de société à responsabilité limitée regroupant uniquement des membres d’une même famille. Les associés doivent être liés par un lien direct de parenté (parents, enfants, frères et sœurs) ou par mariage ou PACS.
Cette structure permet aux membres d’une même famille d’investir ensemble dans un bien immobilier, tout en profitant d’une gestion simple et d’une protection patrimoniale renforcée.
La SARL familiale : un cadre légal favorable au régime LMNP
Contrairement à d’autres sociétés immobilières comme la SCI, qui est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), la SARL de famille offre un avantage unique : elle peut opter pour le régime fiscal de la transparence.
Concrètement, les bénéfices tirés de la location meublée sont imposés directement au niveau des associés, selon leurs parts respectives. Ce mode d’imposition permet de bénéficier des avantages du régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), sans passer par l’IS.
À noter : pour conserver ce régime fiscal avantageux, il est essentiel de respecter les conditions d’éligibilité liées au lien familial entre associés.
Les principaux avantages fiscaux du régime LMNP en SARL familiale
Créer une SARL familiale pour louer un bien meublé permet de profiter pleinement des atouts du statut LMNP.
1. La déduction des charges réelles
Avec le régime LMNP au réel, les associés peuvent déduire toutes les charges liées à l’activité de location :
frais d’acquisition
charges d’entretien
taxes foncières
intérêts d’emprunt
frais de gestion
amortissement du bien immobilier (hors terrain)
L’amortissement est l’un des leviers fiscaux les plus puissants du LMNP, car il permet de réduire significativement le bénéfice imposable.
2. La fiscalité des plus-values immobilières avantageuse
En cas de revente du bien immobilier détenu par la SARL familiale, la plus-value est imposée selon le régime des particuliers. Cela signifie que les associés bénéficient d’abattements pour durée de détention, ce qui réduit fortement la fiscalité après quelques années de détention.
Le taux d’imposition est de 19 % + prélèvements sociaux, mais les abattements peuvent mener à une exonération totale après 22 ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux).
Pourquoi choisir une SARL de famille pour investir à plusieurs en LMNP ?
Outre les avantages fiscaux, la SARL familiale présente un intérêt stratégique pour les familles souhaitant investir ensemble dans l’immobilier locatif meublé.
Mutualiser les capacités d’emprunt
En créant une SARL de famille, les associés mettent en commun leurs ressources financières et leur capacité d’endettement. Cela permet d’accéder à des biens immobiliers plus importants ou mieux situés.
Faciliter la gestion et la transmission
La société permet d’organiser facilement la gestion du patrimoine immobilier et de préparer sa transmission à moindre coût fiscal. En cas de succession, les parts sociales de la SARL peuvent être transmises progressivement aux héritiers, avec des dispositifs d’optimisation fiscale.
Précautions à prendre pour bénéficier pleinement du LMNP en SARL familiale
Attention : même si la SARL familiale est avantageuse, certaines règles doivent être respectées.
Bien différencier les loyers meublés et non meublés
Si la SARL gère des biens meublés et non meublés, il est indispensable de séparer les revenus issus des deux types de locations dans la comptabilité.
Faire appel à un expert-comptable
Pour sécuriser l’application du régime LMNP, notamment pour la gestion des amortissements et la déclaration fiscale, l’accompagnement d’un expert-comptable spécialisé est vivement recommandé.
Conclusion : La SARL de famille en LMNP, un choix performant et sécurisé
Créer une SARL familiale pour gérer un bien immobilier en location meublée est aujourd’hui une stratégie efficace pour optimiser ses revenus locatifs tout en bénéficiant d’une fiscalité attractive.
C’est une solution idéale pour les familles souhaitant investir ensemble et se constituer un patrimoine immobilier solide, en toute sécurité.
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